La formule
Interpreter le resultat
Le taux de capitalisation traduit le risque. Les bureaux prime en centre-ville s'échangent à des taux faibles car leurs revenus sont jugés sûrs ; l'immobilier secondaire en région s'échange plus cher car il ne l'est pas. Un taux élevé est une compensation, pas une bonne affaire.
Ou cela se complique. Inclure les mensualités de crédit dans le revenu net d'exploitation. Le taux de capitalisation est par définition non endetté — y intégrer le financement le rend incomparable avec tous les repères publiés.
Cela dépend du marché. L'investissement locatif résidentiel au Royaume-Uni se situe souvent entre 4 et 7 % net ; l'immobilier commercial va d'environ 4 % pour le prime à plus de 9 % pour le secondaire. Comparez avec les biens comparables locaux, pas avec une norme absolue.
Non. Il mesure uniquement les revenus. Les marchés à faible taux de capitalisation sont généralement ceux où les acheteurs attendent une croissance qui compensera la différence.
Comment calculer
Le taux de capitalisation correspond au revenu net d'exploitation d'un bien exprimé en pourcentage de sa valeur. Il exclut volontairement le financement, car il mesure l'actif et non la structure de l'opération — ce qui rend les biens comparables indépendamment de leur mode de financement.
L'immobilier commercial est souvent évalué en inversant ce calcul : divisez le revenu net d'exploitation par le taux de capitalisation en vigueur pour la zone et la classe d'actif, et vous obtenez le prix que le marché serait prêt à payer.