La formule
Interpreter le resultat
Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance. Négatif, vous remettez au pot chaque mois en espérant une plus-value, ce qui est une stratégie légitime mais très différente, et vulnérable à la hausse des taux.
Ou cela se complique. Oublier la fiscalité. Depuis 2020, les bailleurs ne peuvent plus déduire les intérêts d'emprunt du revenu locatif et ne bénéficient que d'un crédit au taux de droit commun : un contribuable dans une tranche supérieure peut donc se retrouver avec une facture fiscale supérieure au cash-flow affiché ici.
Beaucoup d'investisseurs retiennent 150 à 250 € par bien et par mois comme minimum de travail, au motif qu'en dessous, le premier remplacement de chaudière ou la première vacance absorbe tout.
Il sort de votre compte, donc il appartient au cash-flow. Mais ce n'est pas une perte économique : il transforme du cash en fonds propres, ce qui explique pourquoi les crédits in fine affichent un meilleur cash-flow sans construire de patrimoine.
Comment calculer
Le cash-flow, c'est ce qui arrive réellement sur votre compte chaque mois une fois le locataire payé et tous les autres aussi. C'est le chiffre qui détermine si un bien locatif tient debout ou s'il est subventionné.
La vacance et la gestion sont appliquées au loyer avant déduction des charges fixes, ce qui est l'ordre correct : l'agence prélève un pourcentage de ce qui est encaissé, pas de ce qui était annoncé.