La formule
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Les assureurs souhaitent généralement que le coût de reconstruction déclaré se situe à environ 10 % de leur propre évaluation. Une sous-assurance supérieure à ce seuil peut déclencher une clause « average » qui réduit proportionnellement tout remboursement de sinistre, même pour des dommages partiels.
Ou cela se complique. Utiliser le prix d'achat ou une estimation d'agent immobilier comme montant de reconstruction. Les deux intègrent la valeur du terrain et la demande locale, dont aucun n'entre en jeu dans une reconstruction, ce qui conduit généralement à surestimer ou sous-estimer largement la somme d'assurance correcte.
Non. La valeur marchande inclut le terrain et reflète ce que les acheteurs paieront pour l'ensemble de la propriété. Le coût de reconstruction ne couvre que le coût de construction de la structure et, sur la plupart des marchés, il est inférieur à la valeur marchande, bien que dans les zones où le terrain est bon marché et la construction chère, il puisse être plus élevé.
Considérablement. Une construction simple de plain-pied coûte moins cher au sq ft qu'une maison à plusieurs étages, avec une toiture complexe ou des finitions haut de gamme, car les fondations et la toiture sont réparties sur une surface habitable moindre par rapport à leur propre coût.
Comment calculer
Le coût de reconstruction correspond à ce qu'il faudrait pour reconstruire la structure physique à partir de zéro après une perte totale — démolition, fondations, matériaux et main-d'œuvre. C'est le montant sur lequel l'assurance habitation est tarifée, et non le prix que la maison obtiendrait sur le marché libre.
Les deux montants divergent régulièrement fortement, car le terrain ne contribue en rien au coût de reconstruction mais représente souvent la moitié ou plus de la valeur marchande dans les zones chères. Une maison de 1 000 sq ft à 150 $/sq ft se reconstruit pour 150 000 $, quelle que soit la valeur du terrain en dessous.