La fórmula
Cómo calcular tasa de capitalización
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto de una vivienda expresado como porcentaje de su valor. Excluye deliberadamente la financiación, por lo que mide el activo en sí y no la estructura de la operación — lo que hace comparables las propiedades sea cual sea su forma de financiación.
El inmueble comercial suele valorarse invirtiendo esto: divide el NOI entre la tasa de capitalización habitual de la zona y el tipo de activo, y obtienes el precio que el mercado pagaría.
Qué introducir:
- Ingreso operativo neto — alquiler anual menos costes operativos, antes de la hipoteca
- Valor de la vivienda
El resultado se actualiza con cada pulsación. La URL también, lo que hace que la versión rellenada sea fácil de guardar en marcadores o enviar a otra persona.
Cuando una cifra no está a mano — un tipo de interés exacto, un saldo preciso — una estimación razonable es un buen punto de partida. Como cada resultado se actualiza al instante, afinar una cifra aproximada hasta la real en cuanto la tengas lleva un momento, y el cálculo no depende de acertar a la primera.
Por qué importa tasa de capitalización
La mayoría de quienes buscan un cálculo de tasa de capitalización ya tienen una cifra concreta en mente — un presupuesto, una oferta, un objetivo — y quieren comprobarla en lugar de aprender la teoría detrás. Esta página está pensada para eso: introduce tus propias cifras, ve el resultado al instante, y cambia cualquier campo para ver cómo se mueve la respuesta sin rehacer la aritmética desde cero cada vez.
Más allá de una comprobación puntual, merece la pena repetir el mismo cálculo cada vez que cambien los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un cambio de ingresos, un plazo distinto. Como las cifras viven en la propia dirección web de la página, volver para actualizar un solo campo y comparar el nuevo resultado con el anterior lleva segundos, no empezar de cero.
La razón de que exista una página así, en lugar de dejar el cálculo a una hoja de cálculo o un apéndice de manual, es que la fórmula detrás de tasa de capitalización es lo bastante delicada como para equivocarse a mano pero no tan complicada como para necesitar software especializado. Ese término medio — matemática real pero manejable, lo bastante simple como para comprobarse al instante — es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada, y por eso la misma cifra recalculada aquí debería coincidir casi exactamente con un cálculo manual cuidadoso.
Cuando hay que repetir el mismo cálculo para varios escenarios distintos en paralelo — tres ofertas de préstamo, dos planes de ahorro — lo más rápido suele ser abrir la calculadora en una pestaña del navegador distinta para cada uno, de forma que los resultados se puedan comparar directamente en lugar de sobrescribirse unos a otros en el mismo conjunto de campos.
Ejemplo práctico
Aquí tienes el cálculo con los valores de partida:
- Ingreso operativo neto: 14.400
- Valor de la vivienda: 240.000
Eso da:
- Tasa de capitalización: 6 %
- Ingreso operativo neto mensual: 1.200
- Años de NOI para igualar el valor: 16,67 años
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Las tasas de capitalización reflejan el riesgo. Las oficinas prime en el centro de la ciudad cotizan a tasas bajas porque el ingreso se considera seguro; el inmueble secundario en zonas regionales cotiza más alto porque no lo es. Una tasa de capitalización alta es una compensación, no una ganga.
Dónde suele fallar esto. Incluir los pagos de la hipoteca en el NOI. La tasa de capitalización es por definición no apalancada — meter la financiación la hace incomparable con cualquier referencia publicada.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
Depende del mercado. El alquiler de inversión residencial en el Reino Unido suele moverse entre el 4% y el 7% neto; el comercial va desde alrededor del 4% en ubicaciones prime hasta más del 9% en secundarias. Compara con comparables locales, no con un estándar absoluto.
No. Mide solo el ingreso. Los mercados con tasa de capitalización baja suelen ser aquellos en los que los compradores esperan que el crecimiento compense la diferencia.
Devuelve tasa de capitalización. Con 14.400 ingreso operativo neto y 240.000 valor de la vivienda, eso da 6 %. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.