La formule
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Huit ans après le début d'un prêt de 25 ans à 4,5 %, environ 22 % du capital a été remboursé. Les 78 % restants prennent les 17 autres années, car le rythme de remboursement s'accélère à mesure que les intérêts diminuent.
Ou cela se complique. Confondre capital remboursé et patrimoine. Le patrimoine évolue aussi avec la valeur du bien : une hausse des prix accroît le patrimoine sans rembourser un centime, et une baisse fait l'inverse.
Parce que les premières mensualités sont majoritairement composées d'intérêts. Sur un prêt de 25 ans, le point médian en termes de capital se situe autour de la dix-septième année, et non à douze ans et demi.
Effectuez des remboursements anticipés, raccourcissez la durée lors du renouvellement, ou optez pour des paiements plus fréquents si le prêteur calcule les intérêts quotidiennement. Le remboursement anticipé est la solution la plus flexible des trois et ne nécessite aucun accord du prêteur dans la limite de l'abattement annuel.
Comment calculer
Le capital remboursé est la part de vos mensualités qui a réellement réduit la dette. C'est ce qui constitue votre patrimoine, et les premières années, cette part est bien plus faible que la plupart des gens ne l'imaginent.
Le solde est projeté à partir du prêt initial, puis soustrait de celui-ci. Tout le reste de ce que vous avez payé correspond aux intérêts, qui achètent le droit d'emprunter plutôt qu'une part du logement.