La fórmula
Cómo calcular relación préstamo-valor
La relación préstamo-valor compara lo que se pide prestado con lo que realmente vale la propiedad. Los prestamistas la usan para valorar el riesgo: cuanto menos capital propio respalde el préstamo, más pueden perder si el prestatario no paga y hay que vender la propiedad.
Un préstamo de $200,000 sobre una tasación de $250,000 supone un LTV del 80%. Ese umbral no es arbitrario: en una hipoteca convencional estadounidense, el 80% es la línea a partir de la cual ya no se exige el seguro hipotecario privado (PMI).
Qué introducir:
- Importe del préstamo ($)
- Valor de la propiedad ($) — valor tasado, no el precio que ofreciste
Sin botón de enviar: escribes y la respuesta se mueve. Tus datos acaban en el enlace, así que la página se puede compartir ya rellenada.
El orden en que se rellenan los campos no afecta al resultado — la calculadora recalcula toda la fórmula a partir de lo que haya en cada campo en ese momento, no paso a paso. Eso significa que es seguro ajustar un número, ver cómo cambia el resultado, y volver a dejarlo como estaba, sin tener que reiniciar nada antes.
Por qué importa relación préstamo-valor
La fórmula detrás de relación préstamo-valor es estándar y no ha cambiado en décadas; lo que cambia es la situación a la que se aplica. Dos personas pueden hacer el mismo cálculo exacto y llegar a conclusiones muy distintas una vez que introducen sus propias cifras — ingreso, tipo, plazo, saldo —, lo que hace que un ejemplo de manual genérico sea menos útil que una calculadora que puedes ajustar a tu propia situación.
Más allá de una comprobación puntual, merece la pena repetir el mismo cálculo cada vez que cambien los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un cambio de ingresos, un plazo distinto. Como las cifras viven en la propia dirección web de la página, volver para actualizar un solo campo y comparar el nuevo resultado con el anterior lleva segundos, no empezar de cero.
Este tipo de cálculo rara vez está aislado del todo. Una cifra de relación préstamo-valor suele alimentar una decisión más amplia — cómo se compara con una oferta de la competencia, si encaja en un presupuesto mensual, qué efecto tiene en un plan a más largo plazo — y el valor de tenerla como cifra exacta en lugar de una estimación aproximada es que esas comparaciones posteriores dejan de ser también una conjetura. Una vez que una cifra de la decisión es precisa, merece la pena el esfuerzo de que las demás también lo sean, en lugar de mezclar un cálculo exacto con varias estimaciones y tratar el resultado como igual de fiable en todos los casos.
En la práctica, la mayoría de quienes llegan a una página así ya han probado una versión del cálculo a mano o en una hoja de cálculo, y usan la calculadora de aquí para confirmarlo en lugar de sustituirlo. Es una forma razonable de usarla — los dos deberían coincidir hasta el último decimal si se usan los mismos datos y la misma fórmula, y si no coinciden, la fórmula mostrada arriba es la que conviene revisar primero contra tu propio cálculo.
Ejemplo práctico
Repasa los valores por defecto de esta página:
- Importe del préstamo: 200.000 $
- Valor de la propiedad: 250.000 $
Eso da:
- Relación préstamo-valor: 80 %
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Por debajo del 80% se suele considerar bajo riesgo y da acceso a los mejores tipos. Los préstamos FHA permiten hasta un 96.5%, y algunos productos especializados llegan aún más alto, pero cada punto por encima del 80% normalmente añade coste mediante primas de PMI o un tipo peor.
Dónde suele fallar esto. Usar el precio de compra en lugar del valor tasado. Si la tasación de la propiedad queda por debajo del precio acordado, el LTV se calcula sobre la tasación más baja, lo que puede elevar la ratio por encima de lo que esperaba el comprador y activar el PMI o exigir una entrada mayor.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
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El 80% o menos en una hipoteca convencional estadounidense. Por encima, los prestamistas suelen exigir PMI hasta que el saldo se reduzca al 78% del valor original, o hasta que se retase la propiedad a un valor superior.
Depende del tipo de préstamo: los convencionales suelen limitarse a alrededor del 95–97%, los préstamos FHA permiten hasta un 96.5% y los préstamos VA pueden alcanzar el 100% para prestatarios que cumplan los requisitos.
La cifra principal es relación préstamo-valor. Con 200.000 $ importe del préstamo y 250.000 $ valor de la propiedad, eso da 80 %. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.