La fórmula
Cómo calcular rentabilidad de alquiler
La rentabilidad bruta de alquiler mide los ingresos por alquiler en relación con el valor de la propiedad, expresada como porcentaje. No dice nada sobre el beneficio real, porque no se resta del alquiler ninguno de los costes de poseer y alquilar la propiedad.
Con un alquiler anual de 24.000 $ y una propiedad de 300.000 $, la rentabilidad bruta resulta del 8%. Una vez descontados los gastos corrientes habituales —mantenimiento, seguros, honorarios de gestión, periodos sin inquilino—, la rentabilidad neta suele situarse entre 1,5 y 3 puntos porcentuales por debajo de la cifra bruta calculada aquí.
Qué introducir:
- Alquiler anual — alquiler total cobrado durante un año, antes de deducir ningún gasto
- Valor de la propiedad
Todo se recalcula mientras escribes, y los números en la barra de direcciones se actualizan con ello, así que un enlace a esta página lleva tus cifras consigo.
Cuando una cifra no está a mano — un tipo de interés exacto, un saldo preciso — una estimación razonable es un buen punto de partida. Como cada resultado se actualiza al instante, afinar una cifra aproximada hasta la real en cuanto la tengas lleva un momento, y el cálculo no depende de acertar a la primera.
Por qué importa rentabilidad de alquiler
La fórmula detrás de rentabilidad de alquiler es estándar y no ha cambiado en décadas; lo que cambia es la situación a la que se aplica. Dos personas pueden hacer el mismo cálculo exacto y llegar a conclusiones muy distintas una vez que introducen sus propias cifras — ingreso, tipo, plazo, saldo —, lo que hace que un ejemplo de manual genérico sea menos útil que una calculadora que puedes ajustar a tu propia situación.
Esto suele surgir al comparar dos alternativas concretas — dos bancos, dos productos de ahorro, dos formas de estructurar la misma decisión — más que en abstracto. Pasa ambos escenarios por la misma calculadora con los mismos supuestos y la comparación se vuelve justa, porque lo único que cambia entre los dos resultados es la cifra que realmente quieres comprobar.
También conviene tener claro qué puede y qué no puede resolver por sí sola una cifra así. Responde a la pregunta concreta para la que se diseñó la fórmula, y nada más — un resultado favorable de rentabilidad de alquiler no convierte automáticamente una decisión en buena, ya que otros muchos factores que una fórmula no puede capturar, desde circunstancias personales hasta lo cómodo que resulte un compromiso, suelen pesar tanto como la aritmética. Usa la cifra como un dato sólido más entre varios, no como toda la decisión.
Cuando hay que repetir el mismo cálculo para varios escenarios distintos en paralelo — tres ofertas de préstamo, dos planes de ahorro — lo más rápido suele ser abrir la calculadora en una pestaña del navegador distinta para cada uno, de forma que los resultados se puedan comparar directamente en lugar de sobrescribirse unos a otros en el mismo conjunto de campos.
Ejemplo práctico
Un repaso concreto, usando los valores ya presentes en los campos:
- Alquiler anual: 24.000
- Valor de la propiedad: 300.000
Eso da:
- Rentabilidad bruta de alquiler: 8 %
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Como guía aproximada, las rentabilidades brutas superiores al 7-8% se consideran generalmente sólidas para alquileres residenciales, el 5-6% es una cifra intermedia habitual, y cualquier valor por debajo del 4% suele indicar que el rendimiento depende principalmente de la revalorización esperada más que de los ingresos.
Dónde suele fallar esto. Comparar la rentabilidad bruta entre propiedades sin comprobar lo que deja fuera. Una propiedad con alta rentabilidad pero con gastos de comunidad elevados, periodos frecuentes sin inquilino o grandes necesidades de mantenimiento puede acabar con un rendimiento neto inferior al de una propiedad con menor rentabilidad que no soporte ninguno de esos costes.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
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No existe una cifra universal, pero las rentabilidades brutas del 5-6% son habituales en vivienda residencial estándar, el 7% o más es típico en zonas más baratas o en viviendas pequeñas, y por debajo del 4% es común en ciudades caras donde el rendimiento depende de la revalorización en lugar de los ingresos.
Las agencias a veces citan la rentabilidad neta, después de gastos, en lugar de la bruta, o usan el precio de compra original en vez del valor actual. Comprueba qué cifra de alquiler y qué valor de propiedad se usaron en el número citado antes de compararlo con este cálculo.
Devuelve rentabilidad bruta de alquiler. Con 24.000 alquiler anual y 300.000 valor de la propiedad, eso da 8 %. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.