La fórmula
Cómo calcular amortización hipotecaria
La amortización es el proceso por el cual desciende el saldo de una hipoteca. La cuota es constante, pero la parte destinada a intereses empieza alta y va disminuyendo, por lo que el saldo apenas se mueve en los primeros años.
Cada mes se cobran intereses sobre el saldo pendiente y el resto de la cuota lo reduce. En el primer mes de una hipoteca de 250.000 £ al 4,5%, 938 £ de una cuota de 1.390 £ son intereses — aproximadamente dos tercios.
Rellena lo siguiente:
- Importe de la hipoteca
- Tipo de interés (%)
- Plazo (años)
- Mostrar saldo después de (años)
Todo se recalcula mientras escribes, y los números en la barra de direcciones se actualizan con ello, así que un enlace a esta página lleva tus cifras consigo.
El orden en que se rellenan los campos no afecta al resultado — la calculadora recalcula toda la fórmula a partir de lo que haya en cada campo en ese momento, no paso a paso. Eso significa que es seguro ajustar un número, ver cómo cambia el resultado, y volver a dejarlo como estaba, sin tener que reiniciar nada antes.
Por qué importa amortización hipotecaria
La fórmula detrás de amortización hipotecaria es estándar y no ha cambiado en décadas; lo que cambia es la situación a la que se aplica. Dos personas pueden hacer el mismo cálculo exacto y llegar a conclusiones muy distintas una vez que introducen sus propias cifras — ingreso, tipo, plazo, saldo —, lo que hace que un ejemplo de manual genérico sea menos útil que una calculadora que puedes ajustar a tu propia situación.
Más allá de una comprobación puntual, merece la pena repetir el mismo cálculo cada vez que cambien los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un cambio de ingresos, un plazo distinto. Como las cifras viven en la propia dirección web de la página, volver para actualizar un solo campo y comparar el nuevo resultado con el anterior lleva segundos, no empezar de cero.
La razón de que exista una página así, en lugar de dejar el cálculo a una hoja de cálculo o un apéndice de manual, es que la fórmula detrás de amortización hipotecaria es lo bastante delicada como para equivocarse a mano pero no tan complicada como para necesitar software especializado. Ese término medio — matemática real pero manejable, lo bastante simple como para comprobarse al instante — es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada, y por eso la misma cifra recalculada aquí debería coincidir casi exactamente con un cálculo manual cuidadoso.
Una calculadora así se suele guardar en marcadores y volver a ella repetidamente a lo largo de meses en lugar de usarse una sola vez, sobre todo para cualquier cosa ligada a un plan en curso como una hipoteca, un objetivo de ahorro o una inversión que se sigue de cerca. Como las cifras viven en la propia dirección web y no solo en la memoria, volver a la misma página con números actualizados es más rápido que empezar de una hoja de cálculo en blanco cada vez.
Ejemplo práctico
Aquí tienes el cálculo con los valores de partida:
- Importe de la hipoteca: 250.000
- Tipo de interés: 4,5 %
- Plazo: 25 años
- Mostrar saldo después de: 5 años
Eso da:
- Cuota mensual: 1.389,58
- Saldo pendiente: 219.644,76
- Intereses en el primer mes: 937,5
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
La cifra de saldo explica por qué cambiar de hipoteca puede parecer poco productivo. Tras cinco años de un plazo a 25 años has amortizado alrededor del 12% del capital, a pesar de haber pagado más de 83.000 £.
Dónde suele fallar esto. Suponer que el período a tipo fijo es el plazo total. Un tipo fijo a cinco años en una hipoteca a 25 años significa que el tipo está fijado durante cinco años; el saldo mostrado es lo que tendrás que refinanciar, y a un tipo futuro desconocido.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Capacidad hipotecaria y Capital amortizado.
En un plazo de 25 años a tipos habituales, en torno al año once o doce. Los plazos más cortos cruzan ese punto mucho antes, porque desde el principio una mayor parte de cada cuota es capital.
Sí, y de forma desproporcionada. Un pago adicional va íntegramente a capital, por lo que elimina todos los intereses futuros que ese saldo habría generado — en una hipoteca a 25 años, un pago adicional temprano de 1.000 £ puede ahorrar más del doble de esa cantidad en intereses.
La respuesta que da es cuota mensual. Con 250.000 importe de la hipoteca, 4,5 % tipo de interés y 25 años plazo, eso da 1.389,58. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.