La fórmula
Cómo calcular tAE hipotecaria
La TAE hipotecaria — APRC en el Reino Unido — incorpora los gastos al tipo de interés para dar un coste anual único y comparable. Existe porque un tipo nominal bajo con una comisión de producto de 1.999 £ puede salir más caro que un tipo más alto sin comisión.
El gasto se reparte a lo largo del plazo como un importe mensual adicional, y luego se traduce a términos de tipo de interés comparándolo con lo que cuesta al mes un punto porcentual de interés. La APRC oficial va más allá y asume que te quedas en la oferta durante todo el plazo, pasando al tipo variable estándar del prestamista cuando termina el período fijo — lo que la convierte en una mala referencia para quien cambia de hipoteca cada pocos años.
Qué introducir:
- Importe de la hipoteca
- Tipo de interés (%)
- Plazo (años)
- Gastos — gastos de apertura, reserva, tasación y gestoría que realmente pagas
Todo se recalcula mientras escribes, y los números en la barra de direcciones se actualizan con ello, así que un enlace a esta página lleva tus cifras consigo.
Cuando una cifra no está a mano — un tipo de interés exacto, un saldo preciso — una estimación razonable es un buen punto de partida. Como cada resultado se actualiza al instante, afinar una cifra aproximada hasta la real en cuanto la tengas lleva un momento, y el cálculo no depende de acertar a la primera.
Por qué importa tAE hipotecaria
La mayoría de quienes buscan un cálculo de tAE hipotecaria ya tienen una cifra concreta en mente — un presupuesto, una oferta, un objetivo — y quieren comprobarla en lugar de aprender la teoría detrás. Esta página está pensada para eso: introduce tus propias cifras, ve el resultado al instante, y cambia cualquier campo para ver cómo se mueve la respuesta sin rehacer la aritmética desde cero cada vez.
También es útil como comprobación antes de firmar algo. Un presupuesto, una carta de oferta o una hoja de cálculo de otra persona puede contener un error, un supuesto optimista, o simplemente un criterio de redondeo distinto — pasar los mismos datos por una calculadora independiente es una forma rápida de confirmar una cifra antes de confiar en ella.
Este tipo de cálculo rara vez está aislado del todo. Una cifra de tAE hipotecaria suele alimentar una decisión más amplia — cómo se compara con una oferta de la competencia, si encaja en un presupuesto mensual, qué efecto tiene en un plan a más largo plazo — y el valor de tenerla como cifra exacta en lugar de una estimación aproximada es que esas comparaciones posteriores dejan de ser también una conjetura. Una vez que una cifra de la decisión es precisa, merece la pena el esfuerzo de que las demás también lo sean, en lugar de mezclar un cálculo exacto con varias estimaciones y tratar el resultado como igual de fiable en todos los casos.
Cuando hay que repetir el mismo cálculo para varios escenarios distintos en paralelo — tres ofertas de préstamo, dos planes de ahorro — lo más rápido suele ser abrir la calculadora en una pestaña del navegador distinta para cada uno, de forma que los resultados se puedan comparar directamente en lugar de sobrescribirse unos a otros en el mismo conjunto de campos.
Ejemplo práctico
Un repaso concreto, usando los valores ya presentes en los campos:
- Importe de la hipoteca: 250.000
- Tipo de interés: 4,5 %
- Plazo: 25 años
- Gastos: 1.499
Eso da:
- TAE incluyendo gastos: 4,557 %
- Los gastos añaden esto al tipo: 0,057 puntos porcentuales
- Coste total incluyendo gastos: 418.373,358
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
La línea de efecto de los gastos es la cifra práctica. Repartido en 25 años, un gasto de 1.499 £ añade solo una fracción de punto, pero en un tipo fijo a dos años sobre una hipoteca pequeña puede añadir más de medio punto.
Dónde suele fallar esto. Comparar ofertas por la APRC cuando planeas cambiar de hipoteca al terminar el período fijo. Compara en su lugar el coste total durante el período fijo — cuotas más gastos — que es lo que realmente pagarás.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
No, porque asume que mantienes la hipoteca durante todo el plazo. La mayoría de los prestatarios cambian de hipoteca cada dos a cinco años, en cuyo caso lo que importa es el coste durante el período de la oferta.
Eso conserva liquidez ahora, pero genera intereses durante todo el plazo. Sobre 1.499 £ al 4,5% en 25 años son aproximadamente 1.000 £ de intereses adicionales — vale la pena evitarlo si puedes pagarlo por adelantado.
Devuelve tAE incluyendo gastos. Con 250.000 importe de la hipoteca, 4,5 % tipo de interés y 25 años plazo, eso da 4,557 %. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.