La fórmula
Cómo calcular retorno en efectivo
El retorno en efectivo mide el efectivo anual que genera una vivienda frente al efectivo que has aportado. A diferencia de la rentabilidad bruta, tiene en cuenta la hipoteca, lo que lo convierte en la cifra que realmente usan los inversores apalancados.
Incluye todo lo pagado en la compra dentro de la cifra invertida: entrada, impuesto de timbre, gestoría, inspección y reforma. Excluirlos infla la rentabilidad, a veces en varios puntos porcentuales.
Qué introducir:
- Flujo de caja anual antes de impuestos — alquiler recibido menos todos los costes operativos y las cuotas de la hipoteca
- Efectivo total invertido — entrada, impuesto de timbre, gestoría y cualquier reforma
Sin botón de enviar: escribes y la respuesta se mueve. Tus datos acaban en el enlace, así que la página se puede compartir ya rellenada.
Cuando una cifra no está a mano — un tipo de interés exacto, un saldo preciso — una estimación razonable es un buen punto de partida. Como cada resultado se actualiza al instante, afinar una cifra aproximada hasta la real en cuanto la tengas lleva un momento, y el cálculo no depende de acertar a la primera.
Por qué importa retorno en efectivo
Un cálculo así suele usarse en un momento de decisión, no por curiosidad — comparar dos opciones reales, comprobar una cifra que ha dado un banco o un asesor, o ver si un plan que sonaba bien en la conversación se sostiene una vez escrito con números reales. La aritmética en sí rara vez es complicada; lo difícil es recordar qué cifras usar y en qué orden, que es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada.
Esto suele surgir al comparar dos alternativas concretas — dos bancos, dos productos de ahorro, dos formas de estructurar la misma decisión — más que en abstracto. Pasa ambos escenarios por la misma calculadora con los mismos supuestos y la comparación se vuelve justa, porque lo único que cambia entre los dos resultados es la cifra que realmente quieres comprobar.
La razón de que exista una página así, en lugar de dejar el cálculo a una hoja de cálculo o un apéndice de manual, es que la fórmula detrás de retorno en efectivo es lo bastante delicada como para equivocarse a mano pero no tan complicada como para necesitar software especializado. Ese término medio — matemática real pero manejable, lo bastante simple como para comprobarse al instante — es exactamente para lo que sirve una calculadora dedicada, y por eso la misma cifra recalculada aquí debería coincidir casi exactamente con un cálculo manual cuidadoso.
En la práctica, la mayoría de quienes llegan a una página así ya han probado una versión del cálculo a mano o en una hoja de cálculo, y usan la calculadora de aquí para confirmarlo en lugar de sustituirlo. Es una forma razonable de usarla — los dos deberían coincidir hasta el último decimal si se usan los mismos datos y la misma fórmula, y si no coinciden, la fórmula mostrada arriba es la que conviene revisar primero contra tu propio cálculo.
Ejemplo práctico
Un repaso concreto, usando los valores ya presentes en los campos:
- Flujo de caja anual antes de impuestos: 4.200
- Efectivo total invertido: 62.000
Eso da:
- Retorno en efectivo: 6,77 %
- Flujo de caja mensual: 350
- Años para recuperar el efectivo invertido: 14,76 años
Estas cifras son solo los valores de partida de la calculadora, incluidos para que el proceso sea visible en lugar de quedar oculto dentro de la herramienta de arriba. Sustitúyelas por tus propios números y se aplica la misma aritmética — nada del método cambia, solo los datos que lo alimentan.
Interpretar el resultado
Los inversores suelen buscar entre un 6% y un 10%. Por debajo del 4% la operación depende por completo del crecimiento del capital, que es una apuesta distinta con un perfil de riesgo distinto. Ten en cuenta que esta cifra ignora la revalorización y la amortización del capital de la hipoteca, que suman a la rentabilidad real.
Dónde suele fallar esto. Usar el alquiler bruto en lugar del flujo de caja. Los períodos vacíos, las comisiones de gestión, el seguro, el mantenimiento y los certificados de cumplimiento consumen habitualmente entre el 25% y el 35% del alquiler bruto antes de pagar la hipoteca.
Una comprobación útil ante cualquier resultado desconocido es compararlo primero con una estimación mental aproximada — redondea los datos a cifras cómodas y ve si la respuesta de la calculadora cae más o menos en el mismo terreno. Una cifra muy distinta suele significar que uno de los campos se introdujo con la unidad equivocada, casi siempre un porcentaje escrito como número entero donde se esperaba un decimal, o al revés.
Calculadoras relacionadas
Otras calculadoras de esta sección cubren terreno parecido: Ahorro al refinanciar, Amortización hipotecaria y Capacidad hipotecaria.
Entre el seis y el diez por ciento es el objetivo habitual para el alquiler de inversión en el Reino Unido. Compáralo con lo que podrías ganar de forma pasiva — si una vivienda rinde un 4% a cambio de bastante trabajo y riesgo, el caso es débil.
La tasa de capitalización ignora la financiación y mide la rentabilidad propia de la vivienda. El retorno en efectivo incluye la hipoteca y mide la rentabilidad de tu dinero, así que el apalancamiento lo mueve mientras la tasa de capitalización se mantiene fija.
Devuelve retorno en efectivo. Con 4.200 flujo de caja anual antes de impuestos y 62.000 efectivo total invertido, eso da 6,77 %. Cambia cualquier campo y la cifra se mueve con él.
Cada vez que cambie uno de los datos de partida — un nuevo tipo de interés, un saldo distinto, un plazo actualizado —, ya que el resultado solo refleja lo que hay ahora mismo en los campos. No hace falta llevar un registro aparte de resultados pasados; la dirección web de una versión ya rellenada ya lleva consigo las cifras usadas para producirla.
No, salvo que un tipo impositivo o una comisión sean explícitamente uno de los datos de arriba. Donde no lo son, la cifra mostrada es un cálculo bruto, y el impuesto que corresponda depende de tu situación personal y de la normativa fiscal vigente, que conviene comprobar aparte.
La aritmética en sí es exacta — la calculadora aplica la fórmula mostrada arriba con precisión, sin redondear hasta mostrar la cifra final. La incertidumbre, donde existe, está por completo en los datos: un tipo estimado o un saldo aproximado arrastran esa misma aproximación hasta el resultado.